contratto di locazione e comodato

Contratto di locazione e comodato siglati da un solo comproprietario

Contratto di locazione e comodato siglati da un solo comproprietario: valido o meno?

 

In ipotesi di comunione ordinaria tra comproprietari indivisi (e cioè commassati senza che sia intervenuto un frazionamento immobiliare) sorgono legittime perplessità sulla sorte di tutti quei contratti conclusi da uno solo dei comproprietari o comunque non da tutta la proprietà (uno su due, uno su tre, due su tre, nove su dieci e così via).

La base di partenza è senz’altro l’art. 1108 c.c. che detta, appunto, una disciplina chiarissima in tema di gestione della cosa comune: 

‘Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.’

 

Caratteristiche del contratto di locazione e comodato

Innanzitutto, se i comproprietari (o il comproprietario) rappresentano 2/3 del complessivo qualsiasi atto di disposizione della cosa comune sarà valido (a meno che non si tratti di vendita, riconoscimento di diritti reali o attività gravemente pregiudizievoli all’atro quotista).

Le ipotesi tassative delineate dal codice riguardano i contratti e le disposizioni della cosa comune che sono sempre validi e che l’altro comproprietario non può impugnare in alcun modo (eccezion fatta per i casi precisati).

 

Il contratto di locazione e comodato concluso da uno dei comproprietari sarà comunque valido anche nel caso in cui egli non detenesse la maggioranza delle quote, con l’unica precisazione che in tale ipotesi gli altri potrebbero chiederne la risoluzione perché concluso senza il loro consenso o chiedere la loro parte di corrispettivo.

Di conseguenza non è un accordo nullo ma è un accordo soggetto a ratifica (non annullabile) nel senso di essere soggetto ad integrazione e risoluzione degli altri comproprietari. Fino ad allora sarà del tutto regolare.

Sul punto è doveroso suggerire due spunti di rilievo, uno proveniente dalla Cassazione, sezione semplice, l’altro dalle Sezioni Unite:

Nel rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione, per cui sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione (Cass. 549/2012).

 

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705, comma 2, c.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa (Cass. SS.UU. 549/2012).

 

Contratto di locazione e comodato

siglati da un solo comproprietario

Avvocato Antonio Saracino

 

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