Preventiva rinuncia alla prelazione agraria

Preventiva rinuncia alla prelazione agraria

Preventiva rinuncia alla prelazione agraria

Ovvero sulla efficacia/llegittimità di clausole contrattuali di preventiva rinuncia alla prelazione agraria o di rinuncia a continuare con il rapporto di affittanza tra proprietario e conduttore di fondo rustico, sia esso coltivatore diretto o imprenditore agricolo.

Innanzitutto va ribadito che una preventiva rinuncia alla prelazione agraria è di per sé nulla, o meglio inesistente per mancanza dell’oggetto.

Infatti, il diritto dell’affittuario ad essere preferito a un terzo conduttore alla scadenza contrattuale o in caso di vendita del fondo è un diritto che si concretizza solo al momento della c.d. denuntiatio del proprietario di voler alienare o concedere ad altri soggetti (una denuncia che in base alla più recente giurisprudenza può anche essere fatta verbalmente a patto che essa sia effettiva, completa e dettagliata nella descrizione degli estremi del nuovo affitto o della vendita, ovvero prezzo, durata, modalità di pagamento e così via. Vedi Cass. civ. 21/02/2006 n. 3672).

Quindi il diritto di prelazione agraria non è effettivo e non sussiste finché da parte del proprietario non è dimostrata la volontà di alienare o cedere il fondo già condotto dall’affittuario. Fino ad allora egli è semplicemente il conduttore e non titolare di un diritto di prelazione ben delineato e chiaro.

Non è possibile pensare ad una preventiva rinuncia alla prelazione agraria per un evento futuro o incerto (si pensi all’eventuale morte del conduttore o alla variazione delle capacità economiche o di produttività del fondo) e per una cessione futura ed eventuale a terzi di cui non è dato sapere il contenuto (prezzo e durata). Ne consegue che si sta parlando di un oggetto inesistente, e come tale inidoneo a dare efficacia a una preventiva rinuncia.

Eloquente l’art. 5 n. 3 del D.Lgs 228/2001 che stabilisce come: “il conduttore ha diritto di prelazione se entro 45 giorni dalla comunicazione offre condizioni uguali”. Per cui è in quel preciso momento che il diritto si perfeziona, non prima. Inoltre è opportuno prestare attenzione al termine tassativo dei due anni di conduzione dettato dal combinato disposto dell’art. 8 L. 590/65 e dell’art. 7 L. 817/71 secondo cui l’affittuario può esercitare la prelazione se dimostra di coltivare il fondo da almeno due anni.

Anche questo passaggio induce a ritenere che una preventiva rinuncia alla prelazione agraria, all’atto della stipula, sia inammissibile, in quanto prima dei due anni di conduzione l’affittuario non avrebbe, nemmeno in via potenziale, la possibilità di essere preferito a terzi.

È un diritto in fieri, in sviluppo, che si perfeziona solo nel momento dell’effettiva comunicazione del proprietario di voler introdurre terzi acquirenti o affittuari nel fondo già condotto. Ogni rinuncia a una situazione giuridica inesistente, in via preventiva, è dunque tamquam non esset ovvero senza sostanza (Cass. civ. 4590/85, 4920/89, 872/91, 624/94).

Ragionando in stretti termini codicistici, inoltre, è lo stesso art. 1418 co. 2 c.c. che tra le cause di nullità del contratto, ovvero delle clausole contrattuali, indica “la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’art. 1346 c.c.”; art. 1346 c.c. che indica tra i requisiti dell’oggetto quelli di essere:

  • possibile
  • lecito
  • determinato
  • determinabile

Non è quindi il caso di una futura prelazione di cui non si conoscono né i connotati né la sostanza, peraltro ancora prima di maturare il biennio di conduzione e di avere la famosa denuntiatio (la comunicazione) del proprietario, oltre ad essere completamente contra legem. Un oggetto che in definitiva non è possibile, non è lecito e tantomeno è determinato.

Dal ragionamento svolto per l’inammissibilità della preventiva rinuncia alla prelazione agraria discende un’applicazione calzante anche per il caso di rinuncia preventiva alla continuazione dell’affitto alla scadenza contrattuale.

Innanzitutto perché si tratterebbe di un patto contrario alla legge, in quanto con un utilizzo in sede contrattuale sarebbero eluse le disposizioni tassative sulla prelazione (rinuncia alla conduzione e rinuncia alla prelazione sulla conduzione sono sinonimi). In secondo luogo, sull’ipotesi di concessione in affitto a terzi l’art. 4bis co. 2 L. 203/82 parla della non operatività della prelazione in caso di preventiva comunicazione del conduttore a non voler continuare l’affitto. La norma parla di “conduttore” e di “comunicazione”. Quindi di un rapporto già in essere, non nella fase genetica della stipula.

Pertanto l’inclusione di una clausola simile in un contratto d’affitto sarebbe, anche in questo caso, nulla perché non prevista dalla legge, elusiva delle disposizioni sulla prelazione e priva di significato (non è possibile rinunciare a un rapporto non ancora iniziato). Un ragionamento, questo, che è direttamente collegato al combinato disposto di cui agli artt. 1418 c.c. e 1346 c.c. come sopra delineato: nullità della clausola per carenza dell’oggetto. Nella fattispecie non ancora definito, come un rapporto di affittanza che deve avere inizio e del quale il conduttore deve conoscere le peculiarità sostanziali.

Si ritiene inoltre che la comunicazione di rinunciare alla prosecuzione dell’affitto da parte del conduttore dovrebbe giungere secondo gli estremi fissati dall’art. 4 della L. 203/82, ovvero almeno un anno prima della fine del contratto. Di certo non nella fase embrionale del rapporto, ovvero in sede di trattative.

Una clausola contrattuale che preveda fin da subito la rinuncia preventiva a non rinnovare l’affitto dovrebbe ritenersi quindi nulla, in quanto tale rinuncia può intervenire solo e soltanto nelle forme previste dall’art. 4 L. 203/82, ovvero, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ed è a questo iter che il successivo art. 4bis L. 203/82 fa riferimento.
Di certo non a una clausola contrattuale preventiva che anche in questo caso sarebbe non solo inesistente ma contraria alla legge.

Trento, 31 agosto 2017

 

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Avvocato Antonio Saracino

Preventiva rinuncia alla prelazione agraria – Diritto Agrario

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